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監管部門:房地產調控應強化市場手段

監管部門近期表示,房地產調控應更加注重市場和法制手段。業內人士認為,當前行政調控措施產生的效果毋庸置疑,但市場和法制的調控手段亟待跟進發力。未來開徵資本利得稅、從嚴徵收土地增值稅、調整土地供應結構等措施都可能進入監管部門的考慮範疇。

  此前,呼聲較高的市場手段是開徵房產稅,增加房屋持有成本,長期看可以減少投資者囤積房屋的動機,扭轉房地產市場供需關係。但有專家指出,稅法是國家基本大法,出臺必須理由充足,程式合法。徵收房產稅涉及土地使用費的繳納問題,事關土地制度;開徵房產稅需要避免其成為地方政府財政收入的新支柱,加重普通百姓負擔;除商品房外,其他各類非商品房如何徵收房產稅;此外,存在徵稅成本較高,存量房的普查評估困難等問題。短期內,全面開徵房產稅難度較大。

  在房地產市場開徵資本利得稅,被業內視為遏制投機性購房的重要市場手段和法制手段。在買賣環節徵稅,根據交易時標的價格的高低,按照不同的稅率徵收;根據所持有的年限長短,對短期投機者課以重稅。比如,如果購買一套房子是150萬元,一年後如果以200萬元賣掉,賺的50萬元利潤就以超過70%的稅率徵稅,即上繳超過35萬元的資本利得稅,這樣炒房的利潤空間就大大縮小。

  從嚴清算土地增值稅,也是具有可行性的市場和法制手段,可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利,加大房企囤地捂地成本,促使其加快開發進度、增加市場供給,改善市場供求關係。同時,從嚴徵收土地增值稅也會在一定程度上加大開發商的現金流壓力,特別是對那些專案不大、實力不強的房地產開發企業,促進其加快銷售回籠資金。

  不過,從房地產市場長遠發展來看,改革稅制、打破地方政府對土地財政的依賴,降低地方政府推高地價和房價的動力,才能使房地產調控政策得到更好的貫徹落實,從源頭上解決地價和房價居高不下的問題。

  此外,專家建議,調整土地供應結構,加大土地市場調節的靈活性。如增加保障房建設用地供應,增加普通商品房用地供應,減少低密度高端住宅用地供應,適當提高商品住宅專案的容積率。同時,政府作為土地市場提供者,可根據土地市場行情,進行逆週期調節,保持土地價格平穩。同時,加快研究保障房的市場化運營體制,更好地引入民間資金進入保障房建設中來,提高保障房供應數量。

  總之,房地產調控政策體系龐大而複雜,監管部門應適時研究完善市場和法制手段,減少行政調控帶來的負面效應,多管齊下促進樓市穩定健康發展。
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