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限利政策怎能抑制房價

陝西省住建廳會同省物價局發佈的通知要求,各地要按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等專案,加上10%左右的合理利潤率,得出房屋最後的售價。超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案,也無法取得預售證。(10月22日《新京報》)

為了控制房價,國內的政策可謂是層出不窮。這些年來,“國四條”、“國八條”、“國十一條”、“新國五條”、“新國七條”、“限售”、“限購”等等政策五花八門。如今陝西省率先在省內實行限利政策。當然,如果這項政策真能對抑制房價起到立竿見影的效果,那將來可以在全國進行推廣。然而,限利政策真的能夠達到預期的效果嗎?

限利是有條件的。首先是商品房的成本必須清清楚楚明明白白。多少年了,要求公佈商品房成本的呼聲不可謂不高。而全國三十幾個省市,能公佈商品房成本的寥寥無幾。這當中的阻力顯而易見。不知此次陝西省能否有所突破,讓我們拭目以待。如果商品房成本不能公佈,那所謂的限制商品房利潤也就是一句口號而已。

其實,在商品房成本當中,政府的稅費占了大頭,特別是地價。自從土地出讓實行招拍掛以來,房價水漲船高,地價成為推高房價的助推器。舉一個例子,2007年9月11日,萬科進入福州市場,第一次買地就以27.2億元高價將福州市福泰鋼鐵廠地塊拿下,折合樓面地價7096元/平米,當時附近的福晟錢隆禦景才賣五、六千元。一夜之間,幾乎福州所有的樓盤漲了一千元。郎鹹平曾經指出,對於房地產,政府所收取的稅費占到了房地產平均價格的70%。“政府的12項稅費和56種費用,加上10%的構建成本,開發商的平均利潤只有16%左右。”對於區區16%的利潤,就算控制在10%以內,又有多少的降價空間呢?限利政策是撿了芝麻丟了西瓜。

在市場經濟條件下,以行政化手段干預市場,是萬不得已的事。房企作為一個市場經濟主體,憑什麼不能掙取合理的利潤?陝西省對房企限利,是不是也應該對其他行業限利,要不要對省內的“兩桶油”也限利?否則,置公平公正於何地?在正常的情況下,應該用市場化的手段來調節房價,一個最簡單的辦法就是加大保障房的供應,讓商品房歸商品房,保障房歸保障房。買得起商品房的人住商品房,買不起商品房的人住保障房。如果保障房的建設任務果真能夠保質保量完成,既能增加住房的供應,又可以減少對商品房的需求,雙管齊下,房價回歸理性也只是時間問題。

假如陝西省真的想以行政化手段控制房價,不是單單限制房企的利潤率,最重要的是要規定各地賣地的利潤率要控制在10%以內,相信此舉一出必將使房價回歸合理水準。這可是一件功德無量的大事!不知陝西省能否有這樣的誠意?
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